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前兩天我去看了蜘蛛俠縱橫宇宙，那叫一個(gè)激情澎湃。

電影確實(shí)不錯(cuò)，但更重要的是距離大家上次看蜘蛛俠系列電影已經(jīng)過了五年，這種老IP新作上新帶來的驚喜，是足以成功破圈的。

放在廣州樓市，論老牌IP，大概沒有誰能拼得過越秀區(qū)，而整個(gè)區(qū)域，又?jǐn)?shù)北京路最為硬核。

(資料圖片僅供參考)

湊巧的是，它居然也有新盤上新（不是廣州城投·東園公館）！據(jù)說吹風(fēng)價(jià)還超10萬+/㎡！

帶著相機(jī)，走，咱們今天一起去看看這項(xiàng)目啥情況。

老區(qū)的成熟配套

新項(xiàng)目是漢國(guó)置業(yè)·港匯臺(tái)，聽著有點(diǎn)陌生？沒關(guān)系，先來了解一下。

漢國(guó)置業(yè)是一家香港上市房企，大陸項(xiàng)目集中在深圳、廣州、佛山、重慶四地，廣州目前只有2個(gè)，一個(gè)是華南植物園板塊的寶翠園，再一個(gè)就是今天的主角港匯臺(tái)。

港匯臺(tái)在越秀區(qū)北京路，我先到周圍逛了一圈。

地鐵6號(hào)線北京路站步行3分鐘左右就到了港匯臺(tái)接待中心，再走700多米還可以到達(dá)2號(hào)線海珠廣場(chǎng)站，樓下另有多個(gè)公交站點(diǎn)接駁，上班出行搭乘公共交通還是很方便的，但老城區(qū)嘛，堵車就沒有辦法避免了。

附近生活?yuàn)蕵穲?chǎng)所密集，走路游玩10幾分鐘可以到海珠廣場(chǎng)、天河城、天字碼頭、沿江中路等，尤其是地標(biāo)級(jí)打卡地——北京路步行街，來廣州那必須得到步行街逛街shopping吃吃吃！

走到天字碼頭正好是太陽(yáng)最猛烈之時(shí)，過馬路后，江面吹來的風(fēng)超涼爽！當(dāng)時(shí)還有一群阿姨在旁邊練習(xí)英語(yǔ)發(fā)音，不愧是老城區(qū)，濃濃的人文生活氣息，活到老學(xué)到老。

說到學(xué)習(xí)，港匯臺(tái)幾百米開外就有江畔雅苑幼兒園、八旗二馬路小學(xué)。3km范圍內(nèi)的教育也非常豐富，廣州海印實(shí)驗(yàn)中學(xué)、第十中學(xué)、廣州市第三中學(xué)、執(zhí)信中學(xué)等都不遠(yuǎn)，不用焦慮孩子上學(xué)問題。

大大小小的醫(yī)療配置齊全，2km內(nèi)的三甲醫(yī)院覆蓋廣東省中醫(yī)院、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院、廣州市紅十字會(huì)醫(yī)院不等，老人小孩突發(fā)疾病便于快速就醫(yī)。

逛完這圈，不得不說，老城區(qū)新盤的配套就是這么”豪氣“，擁有其他新區(qū)無法比擬的優(yōu)勢(shì)，吃喝玩樂一條龍，教育醫(yī)療不拖后腿，人文和居住氛圍也足夠融洽，超爽~

當(dāng)然啦，人無完人事無完美，享受現(xiàn)成好處的同時(shí)，也要寬容一點(diǎn)瑕疵，例如人口密度高帶來的居住舒適度降低，偏老舊的市貌等……

待宣的戶型

是否會(huì)有新驚喜？

不過！就像上班土關(guān)我下班什么事，市貌偏老舊關(guān)我小區(qū)內(nèi)部什么事呢！項(xiàng)目夠新也可以啦。走！去接待中心看看。

漢國(guó)置業(yè)北京路這個(gè)項(xiàng)目分兩期，一期五號(hào)公館，2009年已開售。

二期是商業(yè)、住宅、寫字樓綜合體，港匯臺(tái)正是其中的住宅區(qū)，分C1、C2兩棟，主推69-144㎡二房至四房。

現(xiàn)在暫時(shí)只有沙盤可看，不過據(jù)透露，7月初會(huì)有完整的展廳，實(shí)地樣板房大概8月左右，開售時(shí)間則有待官宣。

項(xiàng)目體量小，共162套。1-4層為商業(yè)區(qū)并連通北側(cè)的漢國(guó)大廈寫字樓，5層架空，因此6層以上才是住宅樓，即C1棟住宅區(qū)高20層，2梯三戶，C2棟住宅區(qū)高25層，2梯四戶，未到豪宅級(jí)，不過電梯載量算舒適。

C1棟主推東向144㎡、127㎡，其中144㎡的主臥朝南，CI棟還有西向的117㎡戶型。

兩棟住宅相連，C2戶型分為東向的124㎡及113㎡、南向的96㎡、北向的69㎡，即與寫字樓對(duì)望。

在外圍溜達(dá)時(shí)可以看到，建筑已封頂，兩棟住宅樓也開始拆外架。

△左圖寫字樓，右圖港匯臺(tái)住宅區(qū)

我經(jīng)過時(shí)抬頭一看，南側(cè)就是近沿江中路的五號(hào)公館，想望江，大概率要選樓層稍微高點(diǎn)的南向戶型。

△左邊五號(hào)公館住宅，右邊待拆外架的是C1棟

△航拍模擬港匯臺(tái)頂層望江視覺

戶型主圖和樣板房暫時(shí)缺乏，不過我們也可以從地段朝向窺見一二。住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)一體，多少有噪音影響，樓間距不遠(yuǎn)，低層遠(yuǎn)眺視線被擋，最小戶型與寫字樓對(duì)望……

戶型面積相對(duì)更適合小家庭或單身族，比如說二胎家庭，要和保姆或父母一起住的話，那只有四房144㎡大戶型可選，實(shí)際也就C1的20套左右，其他二至三房住一家三口比較寬敞。

吹風(fēng)價(jià)10萬/㎡，地緣客仍被吸引

盡管產(chǎn)品未敲定，但占據(jù)北京路獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上體量不多，港匯臺(tái)現(xiàn)下吹風(fēng)價(jià)10萬/㎡，入門戶型69㎡上車價(jià)也要700多萬。

我們先來看看周邊房?jī)r(jià)。附近大多20年左右樓齡的二手房，普遍5-6萬/㎡不等，老舊小居多，而近兩年的盤如粵海壹桂府則已售罄。

圖源：鏈家

周邊市場(chǎng)還有本月即將開盤的東園公館，近6號(hào)線團(tuán)一大廣場(chǎng)站，主推91㎡-178㎡三至四房，吹風(fēng)價(jià)12萬/㎡，看來風(fēng)都不小，不過北京路商圈也確實(shí)有這個(gè)“吹”的資本。

不管怎么說，港匯臺(tái)對(duì)置換客而言仍有潛在吸引力，畢竟越秀常年供不應(yīng)求，“苦新盤久矣”。

△周邊部分樓盤樣貌

綜合看下來，商住辦一體，居住舒適度可能不及純住宅區(qū)，但港匯臺(tái)的地段及周邊配套沒得說，在越秀中頂呱呱。

就價(jià)格來說，吹風(fēng)價(jià)10萬/㎡實(shí)屬不低，同價(jià)位都可以買天河琶洲了，所以個(gè)人覺得，它更適合越秀區(qū)的置換客，比如父母久居越秀而自己要到珠江新城上班的客戶，老人家習(xí)慣老城區(qū)的生活，年輕一代通勤可避開擁堵三號(hào)線，婚后還不用憂愁小孩上學(xué)，家庭工作兩不誤！